中介人促成合同无效无权要求报酬

当今经济社会中介活动十分活跃，中介介绍房屋租赁/买卖、介绍商业信息等等，那么是否所有中介活动都能按照中介合同约定得到中介费用呢？近期办理一起居间合同纠纷案件，该案给大家以警示，居间促成事宜必须符合法律规定，否则可能劳而无获。

案情：

因转租需要，麦某委托某中介公司出租案涉厂房，案涉厂房案涉厂房未查询到有不动产权登记及规划报建手续信息。经某中介公司介绍，2019年12月20日，麦某与邵某签订《厂房租赁合同》。2020年6月25日，因案涉厂房无产权登记和报建手续，邵某称案涉厂房未取得建设工程规划许可证，主张双方签订的《厂房租赁协议》属于无效合同，要求解除《厂房租赁合同》。后麦某称上述《厂房租赁合同》因邵某强调无效而没有履行，导致麦某损失重大，向某中介公司主张退还中介费。

一审法院认为：

中介公司作为居间人，为麦某出租案涉厂房提供了媒介服务，并促成麦某与邵某就案涉厂房签订《厂房租赁合同》，中介公司有权获得相应的报酬。中介公司已实际完成居间工作，促成邵某承租案涉厂房，即使麦某与邵某签订的《厂房租赁合同》无效，也不能因此抹杀中介公司提供了媒介服务的事实。相反，麦某作为出租人，明知案涉厂房没有办理合法建设手续，仍委托中介公司为其找寻承租人，麦某才是导致《厂房租赁合同》无效的过错方，应自行承担合同无效给其造成的损失。麦某在中介公司已促成交易的情况下，又将《厂房租赁合同》无效的后果归责于中介公司，要求中介公司退还服务费，有违诚实信用原则，一审法院因此驳回麦某的全部诉请。

二审法院认为：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

本案中，广州市规划和自然资源局向本院复函称：案涉厂房均未查询到广州市南沙区某建筑物的不动产权登记及规划报建手续信息。该建筑物所在地块不符合控制性详细规划和土地利用总体规划等。故麦某与案外人邵某就案涉厂房签订的《厂房租赁合同》应属无效。

法条参考：

《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者 提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”

第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

上述法律规定委托人支付报酬是以居间人已为委托人提供了订约机会或经介绍完成了中介活动，并促成了合同的成立为前提条件的；而委托人与第三人之间的合同成立是指合同的合法、有效成立。本案中，某中介公司作为专业中介机构，其负有对案涉厂房合法手续尽职审查的义务，然而其在未主动审查案涉厂房报建手续的情况下，为委托人麦某提供居间服务寻找承租人，现案涉《厂房租赁合同》因缺乏合法报建手续而无效，不能视为某中介公司已促成合同成立。

故因某中介公司对未能促成麦某和邵某合同目的的实现存在过错，根据前述法律规定，某中介公司无权收取报酬。但居间人虽未促成合同成立，但居间人为居间活动支出的必要费用亦是为了委托人的利益而付出的，由委托人支付必要费用符合等价有偿原则，现中介公司已就其从事居间活动期间支出的必要费用作出了说明，故结合案涉厂房租赁合同的总价值及实际履行情况、居间难度、居间服务完成程度等因素，本院酌情确定中介公司扣除必要费用13000元后将剩余的居间服务费52000元退还麦某。